지분형 모기지란? 금융위원장의 발언에서 본 주택 금융의 미래와 주택시장 영향 분석

지분형 모기지란? 금융위원장의 발언이 던지는 무게감

금융위원장이 언급한 ‘지분형 모기지’ 제안은 단순한 제도적 아이디어를 넘어, 한국 주택 금융 시스템의 전환점을 시사하고 있습니다. 

 

 

 

금융위원장의 철학과 배경

김병환 금융위원장은 인사청문회 당시부터 줄곧 "부채에 의존하는 경제 구조를 벗어나야 한다"고 주장해왔습니다. 가계부채와 기업부채가 한국 금융 시스템의 뇌관이 될 수 있음을 지적하며, 가계의 채무 부담 완화와 금융 안정성을 동시에 꾀하려는 노력을 기울여 왔습니다. 이런 철학은 결국 최근 지분형 모기지라는 형태로 구체화되었고, 이는 금융정책의 방향성을 상징적으로 보여주는 지점입니다.

지분형 모기지란 무엇인가?

지분형 모기지(Equity-based Mortgage)는 주택 구매자가 집값 전액을 대출로 조달하지 않고, 일부는 정부 또는 공공기관이 지분 형태로 투자하는 방식입니다. 예를 들어 5억 원짜리 주택을 구매할 경우, 소비자가 3억 원을 부담하고 나머지 2억 원은 정부가 지분 투자 방식으로 분담합니다. 이 구조는 부채 비율을 줄이며, 가계의 금융 부담을 덜 수 있습니다. 정부는 주택 가격이 상승하면 그만큼의 지분 이익을 얻고, 하락할 경우 손실도 함께 부담하는 구조로 설계될 수 있습니다.

왜 지분형 모기지인가?

최근 주택 시장은 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화되며 실수요자들의 접근성이 떨어지고 있습니다. 집값은 오르지만 대출은 제한되는 이중 압박 속에서, 지분형 모기지는 대출 대신 정부가 지분을 나누어 부담함으로써 실수요자의 진입장벽을 낮추는 대안으로 떠오르고 있습니다. 김 위원장의 발언은 이러한 배경 속에서 나온 것입니다. 이는 현행 대출 기반의 부동산 구매 방식이 한계에 봉착했음을 인정한 셈이기도 합니다.

정책 금융의 확대와 민간 대출의 축소

 

최근 몇 년 사이 정책 금융의 비중이 급격히 증가한 것도 주목할 포인트입니다. 2019년만 해도 연간 10조 원 미만이던 정책 금융 규모는 현재 30조 원 수준으로 확대되었습니다. 반면 민간 은행을 통한 주택담보대출은 절반 이하로 축소되었죠. 이는 가계의 대출 여력이 줄어들고 있다는 방증이며, 정부가 금융시장에 더 깊게 개입하고 있다는 신호입니다. 지분형 모기지 확대는 이 흐름의 연장선으로 이해할 수 있습니다.

소득 증가 둔화와 주택시장 위험성

 

도시 근로자의 평균 소득은 2019~2022년 급격히 상승했으나, 2023년 이후 4% 수준에 머물고 있습니다. 이는 명목 GDP 증가율보다 낮은 수치로, 가계의 실질 구매력이 감소하고 있음을 보여줍니다. 이런 상황에서 대출 없이 주택을 구매하는 것은 사실상 불가능해졌고, 이는 주택 가격이 자생적 수요보다는 외부의 자금 유입에 의존하게 되었음을 의미합니다.

부동산 시장의 양극화와 정책적 함의

서울 및 수도권의 상급지 부동산은 압도적인 수요 속에 가격 상승이 이어지고 있으며, 이에 비해 저가 주택 시장은 상대적으로 안정세입니다. 이 과정에서 부유층은 자산을 몰아 상급지에 투자하려 하고 있으며, 정부는 이 수요를 공공 대출과 정책 금융으로 방어하고 있습니다. 결국 지분형 모기지는 시장의 극단적 양극화를 일정 부분 완화하기 위한 정책적 도구로 사용될 가능성이 큽니다.

제도화 가능성과 한계

김병환 위원장의 발언은 아직 정책으로 확정된 것은 아닙니다. 하지만 그가 가진 철학과 현재의 시장 여건, 그리고 정부의 금융정책 기조를 고려할 때, 지분형 모기지는 향후 공공주택 금융의 핵심 모델 중 하나로 채택될 가능성이 높습니다. 물론, 정부의 재정 부담, 주택 가격 하락 시 손실 분담 문제 등 제도화 과정에서 고려할 문제점도 많습니다.

주택시장, 새로운 균형을 향해

지분형 모기지는 단순한 금융 상품 이상의 의미를 지닙니다. 그것은 현재 한국 주택시장이 직면한 구조적 한계를 반영하고 있으며, 더 이상 소득 기반의 자생적 주택 구매가 어렵다는 현실 인식을 바탕으로 합니다. 이 제도가 향후 어떤 방식으로 제도화될지, 또 시장은 이를 어떻게 받아들일지에 따라 한국의 주택 금융 및 부동산 시장은 중대한 변곡점을 맞이하게 될 것입니다.

 

출처/참고

https://www.youtube.com/watch?v=9vVRPjYdDNU